Продажа квартир в малых ЖК: новые требования к застройщикам с 2025 года

В Казахстане с 31 августа 2025 года изменились правила для застройщиков малоэтажных жилых комплексов. Теперь для привлечения средств дольщиков требуется официальное разрешение. Для покупателей это означает усиление защиты при покупке жилья на этапе строительства.

Какие изменения вступили в силу

Ранее малоэтажные жилые комплексы — дома до четырёх этажей, включая таунхаусы и дуплексы — не подпадали под строгие требования закона о долевом участии. С 31 августа 2025 года исключение отменено. Теперь застройщик любого жилого комплекса обязан получить разрешение на привлечение денег дольщиков независимо от этажности объекта.

Зачем ввели новые нормы

Долевое строительство позволяет компаниям быстро привлекать финансирование, а покупателям — приобретать жильё по цене ниже рыночной. Но такие сделки связаны с рисками. Были случаи, когда застройщики собирали деньги без разрешения и гарантий завершения строительства, особенно в малоэтажных жилых комплексах. Новая редакция закона направлена на защиту прав дольщиков и исключение подобных случаев.

Только разрешённые договоры

Согласно требованиям, между застройщиком и дольщиком можно заключать только договор об участии в долевом строительстве. Другие виды соглашений — предварительные, о бронировании, цессии — запрещены. Это снижает риск двойных продаж и юридических споров.

Актуальная редакция закона

Ранее подпункт 4 пункта 4 статьи 3 закона «О долевом участии в жилищном строительстве» освобождал малоэтажные комплексы от необходимости получать разрешение. С изменениями, внесёнными законом РК от 30 июня 2025 года № 204-VIII, эту норму исключили. Теперь закон предусматривает обязательное разрешение для всех типов жилья, включая малоэтажные жилые комплексы.

Риски и что важно знать покупателям

Иногда в объявлениях о продаже заявляют, что разрешения для малоэтажных жилых комплексов не требуется. По действующему законодательству это неверно. Покупателю стоит требовать у застройщика копию разрешения и внимательно читать условия договора. Отсутствие разрешения у застройщика означает, что сделка может быть признана незаконной, а права дольщика — не защищены.

Дополнительные изменения с 2026 года

С 2026 года вступит в силу запрет на продажу нового жилья за наличные. Это ещё одна мера государственного контроля и предотвращения нелегальных сделок на рынке недвижимости. Все расчёты по договорам долевого участия будут проходить только через банковские счета, что повысит прозрачность сделок и упростит контроль за движением средств.

Что это значит для рынка

Новые требования могут привести к сокращению числа небольших застройщиков, которые не смогут выполнить условия для получения разрешения. С другой стороны, это повысит надёжность рынка малоэтажного строительства и снизит количество проблемных объектов. Покупателям станет проще проверить легальность застройщика и убедиться в гарантиях завершения строительства.