Ипотечный рынок Казахстана: снижение выдачи на 5,7% после рекордного роста в 2024 году

Ипотечное кредитование в Казахстане замедлило темпы после бурного роста предыдущего года. Согласно свежему отчету Аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана (АФК), в первом квартале 2025 года выдача новых ипотечных займов сократилась на 5,7%, составив 390 млрд тенге против 413 млрд тенге за аналогичный период 2024 года.

Ключевые факторы снижения ипотечной активности

Основным драйвером снижения стал Отбасы банк, чьи показатели упали на 10,4% — до 225,2 млрд тенге. Эксперты АФК связывают это с задержкой выплаты государственной премии по жилищно-сберегательным вкладам, из-за чего многие заемщики отложили подачу заявок на конец квартала.

На фоне сокращения активности Отбасы банка произошло перераспределение структуры рынка. Доля рыночных программ банков второго уровня (БВУ) в выдаче новых ипотечных займов выросла до 36% с 31% по итогам 2024 года — это максимальный показатель за последние восемь лет.

Однако аналитики подчеркивают, что данный рост носит временный характер. После возобновления выплат госпремий ожидается восстановление активности Отбасы банка, в то время как высокие процентные ставки продолжат сдерживать спрос на рыночные займы минимум до конца 2025 года.

Качество портфеля и изменения в структуре заемщиков

Несмотря на общее снижение объемов выдачи, в портфеле займов наблюдается неравномерная динамика среди банков. Лидерство по приросту занимают Народный Банк (+6,2%) и БЦК (+2,0%), тогда как портфель Отбасы банка показал незначительное снижение (-0,5%).

Качество ипотечного портфеля в целом по рынку остается высоким — уровень просрочки составляет всего 0,4%. Это объясняется жестким отбором заемщиков и значительной долей первоначального взноса (20-50%). Однако у Отбасы банка показатель просрочки вырос с 1,7% до 2,3%, что связано с запретом на продажу проблемных долгов коллекторским агентствам.

«Ипотечный рынок демонстрирует смещение в сторону более состоятельных заемщиков, — отмечают эксперты АФК. — Распределение по сумме займа выросло в верхнем сегменте из-за удорожания жилья и увеличения интереса со стороны клиентов с высоким уровнем дохода, способных претендовать на крупные займы в рамках рыночных программ».

При этом доступность ипотеки для среднестатистического казахстанца остается на приемлемом уровне — платежи по ипотечным займам составляют в среднем 36% от средней зарплаты, что значительно ниже критического порога в 50%.

Влияние базовой ставки и государственной поддержки

Высокая базовая ставка (16,5%), обусловленная инфляционными рисками, продолжает оказывать сдерживающее влияние на рыночный сегмент ипотеки. Это ограничивает платежеспособный спрос и перенаправляет основной поток заемщиков в льготный сегмент.

«Ключевая роль в формировании общей динамики ипотечного рынка по-прежнему принадлежит государству, — подчеркивается в отчете. — Объёмы выдач по линии льготных программ формируют большую часть рынка, а любые изменения в механизмах или сроках реализации господдержки мгновенно отражаются на объёмах и структуре спроса».

Интересно, что в первом квартале 2025 года не наблюдается четкой связи между активностью на рынке жилья и пенсионными изъятиями из ЕНПФ. Это свидетельствует о снижении зависимости ипотечного рынка от данного инструмента, хотя эксперты предупреждают, что регулярные изъятия продолжают ухудшать финансовое обеспечение будущих пенсионеров.

Прогнозы до конца 2025 года

По оценкам АФК, до конца 2025 года можно ожидать частичного восстановления объемов ипотечного кредитования благодаря возобновлению активности Отбасы банка и расширению программ льготного финансирования. Однако при сохранении высоких ставок спрос на рыночную ипотеку останется подавленным.

В условиях ограниченного предложения доступного жилья в крупных городах и высокой стоимости заемных ресурсов банки будут все активнее фокусироваться на заемщиках с высоким доходом и развивать партнерские программы с застройщиками.

«Таким образом, ключевым фактором устойчивости ипотечного сегмента в краткосрочной перспективе остаются государственные механизмы поддержки, — заключают аналитики. — В рыночном же сегменте высокие ставки продолжат выступать сдерживающим фактором для широкой аудитории потенциальных заемщиков».