Алматы остаётся самым дорогим городом Казахстана по стоимости жилья. Нехватка свободных земельных участков и изношенная инфраструктура поддерживают высокие цены на квартиры и аренду, что влияет на расходы жителей и привлекательность для инвесторов.
Цены на жильё в Алматы: актуальные данные
По официальной статистике, в январе 2025 года Алматы лидирует по стоимости квадратного метра во всех сегментах рынка недвижимости:
- Новостройки — 719 605 ₸ за квадратный метр (в Астане — 715 416 ₸);
- Вторичный рынок — 740 998 ₸ за квадратный метр (Астана — 727 519 ₸);
- Аренда — 5 976 ₸ за квадратный метр в среднем (против 5 588 ₸ в Астане).
Разница между Алматы и Астаной составляет от 4 189 ₸ (новостройки) до 13 479 ₸ (вторичное жильё) за квадратный метр. Для однокомнатной квартиры площадью 40 квадратных метров это означает переплату от 167 560 ₸ до 539 160 ₸.
Эксперт в сфере строительства Диляра Сейтнурова называет две основные причины высоких цен: нехватку участков под застройку и изношенный жилой фонд. Обновление старых домов обходится застройщикам дороже из-за необходимости реконструкции инфраструктуры — сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации. В результате реновация стоит на 20-35 % дороже, чем строительство на новых участках.
В Алматы практически нет свободных земель в центральных районах, а освоение новых площадок требует значительных расходов на инженерные сети. По словам эксперта, подключение новых кварталов в «чистом поле» кратно увеличивает себестоимость проектов. В старых районах коммуникации изношены и требуют масштабной реконструкции.
Средний срок службы инженерных сетей в центральных районах Алматы превышает 40-50 лет, что в 1,5-2 раза больше нормативного срока эксплуатации.
По данным на конец 2024 года, в городе насчитывалось 1 403 устаревших жилых здания (14 450 квартир), большинство из которых построены до 1980 года и не отвечают требованиям сейсмостойкости. Из них:
- 170 домов находятся на «красных линиях» — стандартная застройка невозможна;
- 255 зданий подходят только для точечной замены;
- 978 домов признаны инвестиционно привлекательными для реновации.
«Красные линии» — это границы существующих или планируемых улиц, дорог, площадей и проездов, установленные градостроительной документацией. Застройка на таких участках ограничена требованиями безопасности и градостроительными нормами.
Реализация программы реновации приносит результаты: с 2021 года новое жильё получили 1 752 собственника. Только за 2024 год переселили 670 семей, план выполнен на 100 %. На месте 93 снесённых аварийных домов продолжается строительство новых кварталов с современной инфраструктурой.
Темпы реновации в Алматы составляют около 30-35 домов в год. При сохранении текущих темпов полное обновление изношенного жилого фонда займёт ещё 30-40 лет.
По мнению экспертов, мегаполису предстоит либо плотнее застраивать существующие районы, что может вызвать сопутствующие трудности, либо комплексно обновлять изношенные постройки. При этом основной вопрос — источники финансирования следующих этапов реновации: городской бюджет, частные средства или их комбинация.
Дефицит подходящих земель, высокая цена обновления старого жилья и необходимость вложений в инженерные коммуникации — ключевые факторы, которые поддерживают высокую стоимость жилья в Алматы.
Вам также может быть интересно узнать о неприватизированных объектах госсобственности или о динамике депозитных ставок в Казахстане.