```html

Актуальные ипотечные программы и условия в Казахстане: осень 2025 года

В октябре–ноябре 2025 года в Казахстане доступны более 24 ипотечных программ от 15 банков — от социальных госпрограмм до коммерческих и партнёрских продуктов. Базовая ставка остаётся высокой (18%), что отражается на условиях выдачи: процентные ставки варьируются от 0,1% по партнёрским проектам до 25% в отдельных случаях, минимальный взнос начинается с 10%, а максимальные сроки достигают 25 лет.

Оптимальная стратегия? Сравнивать ГЭСВ, рассматривать «льготные» программы для уязвимых групп, тщательно оценивать дополнительные расходы и возможности досрочного погашения. Однако не всё так просто — каждая программа имеет свои нюансы, о которых стоит знать заранее.

Текущая экономическая ситуация и влияние ставок

В октябре 2025 года Национальный банк Казахстана установил базовую ставку на уровне 18% в ответ на рост инфляции (12,9%). Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) сохранило верхнюю границу годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке на уровне 25% до 1 июля 2026 года; c 1 ноября максимальная ставка постепенно снижена до 20%.

Эти меры сдерживают удорожание ипотечных кредитов. Однако ужесточение требований заметно ограничивает число одобренных сделок. Согласно исследованиям, объём выданных ипотечных займов в I квартале 2025 снизился на 5,7% — до 389,9 млрд тенге. Банки усилили требования к заёмщикам, особенно по рыночным программам.

Параметр	Значение (осень 2025)
Базовая ставка	18%
Инфляция	12,9%
Максимальный ГЭСВ	20–25%
Объём новых ипотек, I кв. 2025	389,9 млрд тенге (–5,7%)

Эксперты Ассоциации финансистов Казахстана прогнозируют снижение базовой ставки до 11,5–12% к концу 2025 года при условии замедления инфляции. Это может привести к удешевлению ипотечных кредитов, но пока регулятор допускает дальнейшее ужесточение политики.

Государственные ипотечные программы: параметры и целевая аудитория

Госпрограммы сохраняют минимальные ставки и ориентированы на социально-уязвимые группы; важно учитывать жёсткие критерии отбора и бюджетные ограничения. Основные программы на осень 2025 года:

Программа	Ставка / ГЭСВ	Взнос	Срок	Ключевые условия
7-20-25	7%	от 20%	до 25 лет	Покупка новостроек; не владеть жильём; лимит по региону (25 млн тг для Алматы и Астаны, 20 млн для Караганды и Туркестана, 15 млн для других областей)
Бақытты отбасы	2%	от 10%	до 20 лет	Многодетные семьи, сироты, инвалиды; очередь, лимит заявки (до 15 млн тг)
Наурыз/Отау	7–9% 4–7% (уязвимые)	от 20%	до 19 лет	Отсутствие жилья у заёмщика и семьи последние 5 лет; депозит в Отбасы банке от 1 млн тг; лимит займа — 36/30 млн тг
Жаңа баспана	3,5–5%	50%	до 25 лет	Накопления на депозите, покупка в любом городе; при накоплении 50% стоимости — минимальная ставка
2-10-20	2%	10%	до 20 лет	Многодетные, сироты, инвалиды; ограниченное количество мест
Свой дом	6–7% 3,5–5% (при накоплении)	от 20%, обычно 50%	до 25 лет	Вклад в Отбасы банке от 500 тыс. тг, лимит — 100 млн тг; после накопления 50% ставка снижается

Отдельные программы типа «7-20-25» реализуются через Народный банк (Halyk), Банк ЦентрКредит (БЦК), Евразийский банк, Bank RBK, Forte, Altyn и Freedom Bank. Для женщин доступна программа «Ұмай» в Отбасы банке (ставка 14,4% с понижением до 3,5–5%, первоначальный взнос 15–20%, максимальный заём — 50 млн тг, срок до 25 лет; отсутствие жилья не требуется), а для покупки жилья с низким энергопотреблением — «зелёная ипотека» (от 6%, только сертифицированные объекты по стандартам ÖMİR/BREEAM/LEED).

Важный нюанс: программа «Бақытты отбасы» требует подачи заявки через портал eGov, что ускоряет процесс — по данным портала Prodengi.kz, одна из семей получила ипотеку за 21 день. Однако ограниченный объём финансирования означает необходимость стоять в очереди в акимате.

Коммерческие и партнёрские ипотечные предложения

Коммерческие банки предлагают широкий диапазон ставок (0,1%–21%), с учётом новых ограничений по ГЭСВ и начального взноса (обычно от 20%). В некоторых банках по партнёрским схемам возможна ипотека под 0,1% (Altyn Bank — через застройщиков), но такие акции ограничены по времени и объёму.

Типовой диапазон условий — ставка 17,2–19,5% по рыночным программам и 3,5–10% по рыночным продуктам Отбасы банка для вторички. Штрафы за досрочное погашение (до 1% остатка); комиссии на выдачу (0,5–2%), страхование (0,2–0,5% годовых) и расходы на оценку недвижимости (от 30 000 тенге) усреднённо увеличивают итоговую переплату.

Банки активнее внедряют онлайн-сервисы: уже до 70% заявок подаются дистанционно, а средний срок рассмотрения заявки — 3–5 рабочих дней. Ведущие банки и сервисы (Finance.kz, Prodengi.kz, мобильное приложение Отбасы банка, eGov) активно внедряют цифровые решения — онлайн-подача заявок, личные кабинеты и обмен данными с государственными регистрами.

Некоторые банки, такие как БЦК и Halyk, готовы выдать ипотеку без подтверждения дохода, но требуют больший первоначальный взнос (до 50%) или дополнительный залог. Это сокращает сроки и снижает административные барьеры для клиента, но увеличивает финансовую нагрузку на старте.

«Зелёная» и исламская ипотека: возможности и ограничения

В 2025 году в Казахстане внедряются пилотные проекты «зелёной ипотеки» — кредиты на энергоэффективное жильё с пониженной ставкой (от 6%). Сейчас доля таких займов около 2%, сертификация обязательна по стандартам Министерства индустрии и инфраструктурного развития (ÖMİR/BREEAM/LEED).

Впервые запущены продукты исламской ипотеки по принципу мурабаха без процентов (банки: Al Hilal, часть МФО), но пока это единичные кейсы. Законодательные рамки для исламской ипотеки определены поправками в Закон «О банках и банковской деятельности» и отдельными нормативами Нацбанка.

Опрошенные отмечают потенциал роста — заинтересованы до 15% потенциальных заёмщиков (около 1,5 млн казахстанцев), однако внедрение идёт постепенно. Потенциал исламской ипотеки зависит от информированности и доверия целевой аудитории.

Особые условия для отдельных групп и новации законодательства

В ряде программ (Бақытты отбасы, 2-10-20, Наурыз/Отау) действуют квоты и сниженная ставка для социально уязвимых слоёв — от 7%, с перспективой снижения до 4% в будущие годы. Для социально уязвимых слоёв населения действуют сниженные ставки, отдельные квоты и приоритетное рассмотрение заявок.

Отдельных национальных программ для молодых учёных и женщин на 2025 год не анонсировано (за исключением некоторых региональных кейсов). Научные сотрудники вузов и НИИ могут получить ипотеку под 5% годовых; срок предварительного займа — 6 месяцев–8 лет, жилищный заём — до 25 лет. После накопления 50% суммы ставка снижается до 3,5–5%. Максимальная сумма займа — 20 млн тенге.

С 1 ноября 2025 года введены требования по раскрытию всех расходов заёмщикам — это повысило прозрачность условий и защищённость потребителей. Новые требования к раскрытию полной стоимости кредита и обязательному информированию заёмщиков о всех расходах повышают прозрачность и защищают права потребителей финансовых услуг.

Сравнение кредитной нагрузки и переплаты

Даже при относительно низких ставках переплата за длительный срок может составить значительную сумму. Рассмотрим конкретный пример.

Пример: квартира за 20 млн тг	Параметр	Значение
Ставка	7%
Первоначальный взнос	30% (6 млн тг)
Срок	20 лет
Ежемесячный платёж	108 500 тг
Общая переплата	12,04 млн тг

Это иллюстрирует, что даже при «льготной» ставке 7% переплата за 20 лет фактически составляет больше половины стоимости жилья. Совет: сравнивайте предложения не только по заявленной ставке, но и по ГЭСВ с учётом комиссий и страховки. ГЭСВ учитывает все комиссии и страхование, что важно для расчёта переплаты.

Детальное сравнение условий различных банков

Данные Prodengi.kz позволяют быстро сравнить предложения по ключевым параметрам. Минимальные ставки предлагают Отбасы банк (от 3,5%, взнос 20%, срок 25 лет) и БЦК (от 5%, взнос 20%, срок 15 лет). Halyk Bank и Freedom Bank предлагают ставки от 7%, взнос 20%, срок 20–25 лет.

Самые низкие ставки по государственным программам — 2% («Бақытты отбасы») и 3,5–5% («Жаңа баспана», «Свой дом»), но к ним предъявляются строгие требования к участникам. Ниже приведены наиболее интересные коммерческие предложения (данные Finance.kz на 30.10.2025 года):

Банк / Программа	Ставка	Сумма кредита	Срок	Первоначальный взнос	Особенности
Алтын Банк – партнёрская ипотека	0,1%	До 175 млн тг	До 20 лет	≥20%	Работает с партнёрскими застройщиками. Требует подтверждение дохода, залог. Цены на квартиры у партнёров часто выше рыночных
БЦК – JAÑA ипотека	3,5%	До 100 млн тг	3 мес.–15 лет	≥20%	Партнёрская программа БЦК. Жильё у застройщиков, требуется залог
Отбасы банк – жилищный заём	3,5%	До 100 млн тг	До 25 лет	≥50%	Требуется накопление на депозите; минимальная ставка при накоплении 50% стоимости
Отбасы банк – вторичное жильё	3,5%	До 100 млн тг	До 25 лет	Нет залога	Программа позволяет купить вторичное жильё; заявка рассматривается быстро
Отбасы банк – промежуточный заём (50/50)	6%	До 100 млн тг	До 25 лет	≥50%	Ставка начисляется на весь кредит, но после 3 лет снижается; общая переплата меньше, чем в коммерческих банках
Евразийский банк – «7-20-25»	7%	0,15–25 млн тг	До 25 лет	≥20%	Стандартная государственная программа
Народный банк (Halyk) – «7-20-25»	7%	До 30 млн тг	До 25 лет	≥20%	Аналогичные условия
Bank RBK – «7-20-25»	7%	2–20 млн тг	1–25 лет	≥20%	Кредит с обязательным залогом
ForteBank – под залог денег	7%	10–100 млн тг	5–15 лет	≥30%	Ипотека оформляется под залог наличных средств или недвижимости
Нурбанк – «Нур Шанырак»	8%	До 70 млн тг	1–20 лет	≥10%	Ипотека для вторичного жилья, требуется залог
Отбасы банк – женская ипотека «Ұмай»	14,4% (с понижением до 3,5–5%)	До 50 млн тг	До 25 лет	15–20%	Специально для женщин, отсутствие жилья не требуется

При оценке дополнительных расходов стоит учитывать страхование жизни и недвижимости, комиссию за обслуживание счёта, нотариальные услуги и плату за оценку жилья. Иногда банки требуют плату за выдачу ипотечных средств или за управление кредитом.

Динамика цен на жильё и выбор между первичным и вторичным рынком

В 2024 году цены на новостройки росли из-за удорожания стройматериалов и высокого спроса, но в 2025 году отмечено снижение интереса к новостройкам и появление более доступных вариантов на вторичном рынке. Динамика цен влияет на выбор между первичным и вторичным рынком для покупателей ипотеки.

По партнёрским программам с застройщиками возможны ставки от 0,1% годовых, но такие предложения ограничены по времени и объёму. Партнёрские программы позволяют получить жильё на уникальных условиях, но доступны не всем — выбор ограничен, а цены на квартиры у партнёров часто выше рыночных.

Для вторичного рынка лучшими вариантами остаются жилищный заём Отбасы банка (3,5% без залога) и кредит Нурбанка (8%). Учитывайте переменную динамику цен: в 2025 году вторичный рынок становится доступнее.

Прогнозы и перспективы рынка ипотеки

Рост базовой ставки до 18% и перенос снижения максимальной ГЭСВ означают, что в краткосрочной перспективе рыночные ставки по ипотеке в Казахстане останутся высокими. Регулятор допускает дальнейшее ужесточение политики, если инфляция не замедлится.

Таким образом, потенциала для резкого удешевления коммерческих ипотечных продуктов в ближайшие месяцы нет. Государственные программы продолжат действовать, но их бюджет ограничен (программа «7-20-25» финансируется в объёме 100 млрд тенге в год); желающим участвовать стоит заранее открыть счёт в Отбасы банке и начать накопления, поскольку это повышает шансы на получение льготного кредита.

Ожидается перераспределение спроса с коммерческих ипотечных программ в сторону госпрограмм из-за разницы в ставках и условиях. Структура спроса влияет на развитие рынка и политику банков. В 2025 году каждая третья-четвёртая сделка с жильём совершается с привлечением ипотеки — высокая доля ипотечных сделок подчёркивает значимость кредитования для рынка жилья.

Перспективным направлением остаётся «зелёная» ипотека, ориентированная на энергоэффективные дома. Также обсуждается исламская ипотека без процентных выплат: по оценкам финансистов, около 1,5 млн казахстанцев заинтересованы в шариатских продуктах. Если такие программы появятся, они могут расширить рынок и предложить альтернативу традиционным кредитам.

FAQ: кратко о ключевых вопросах ипотеки в Казахстане

Какие ключевые ставки и сроки действуют по госпрограммам?: Ставки — 2–7%, сроки — до 25 лет, первоначальный взнос — от 10–20%. Строгие критерии участия, тип жилья — часто только новостройки. Льготные госпрограммы предлагают ставки от 6% до 7% годовых (ГЭСВ 6,2–9%).
Как изменяются условия для коммерческой ипотеки?: Процентные ставки рыночных программ — от 3,5% до 21%. Требования к взносу — не менее 20%, часто требуется залог, оценки и страховка. В сентябре-октябре многие банки временно приостанавливали выдачу ипотеки из-за роста ставок, но льготные и партнёрские программы продолжали работать.
Что учесть для оценки полной стоимости ипотеки?: Важны все комиссии, страховки, нотариальные расходы. Сравнивайте ГЭСВ (он аккумулирует все обязательные платежи). Комиссии за выдачу ипотеки в ключевых банках составляют от 0,5% до 2% от суммы кредита, обязательное страхование жизни и имущества — от 0,2% до 0,5% в год.
Кому доступны партнёрские ипотечные программы со ставкой 0,1%?: Только клиентам акций и застройщиков (например, Altyn Bank), объём ограничен, цены на жильё могут быть выше среднерыночных. Altyn Bank и БЦК сотрудничают с крупными застройщиками: ставка по партнёрским программам достигает 0,1%, но цены на квартиры у партнёров часто выше рыночных, а выбор ограничен.
Что такое «зелёная ипотека» и каковы её перспективы?: Это кредиты для покупки энергоэффективного жилья со ставкой от 6%, официальная сертификация обязательна, доля рынка — менее 2%. Сертификация энергоэффективного жилья проводится по стандартам, утверждённым Министерством индустрии и инфраструктурного развития РК. Наличие стандартов определяет, какие объекты могут участвовать в «зелёной» ипотеке.
Есть ли развитие исламской ипотеки?: Внедряются пилотные продукты по мурабаха (Al Hilal Bank), пока массового предложения нет, но интерес растёт до 15% среди потенциальных заёмщиков. Законодательные рамки для исламской ипотеки определены поправками в Закон «О банках и банковской деятельности» и отдельными нормативами Нацбанка. Потенциал исламской ипотеки зависит от информированности и доверия целевой аудитории.
Как цифровые сервисы влияют на ипотеку?