Ипотечные программы Казахстана 2025: условия, сравнение и ключевые различия

Осенью 2025 года в Казахстане доступны как государственные, так и коммерческие ипотечные программы для разных групп заёмщиков. Ключевые условия зависят от банка и типа программы: ставки варьируются от 0,1% (партнёрские продукты с застройщиками) до 19–25% (рыночные кредиты), минимальный первоначальный взнос — 10–20%, а сроки — до 25 лет. Большинство льготных программ требуют накоплений в Отбасы банке и ориентированы на отдельные категории населения.

Сводка условий актуальных ипотечных программ (осень 2025)

Программа/Банк	Ставка	Взнос	Срок	Сумма займа	Целевая группа
7-20-25	7%	≥20%	до 25 лет	до 25 млн тг	Покупка нового жилья без другой недвижимости
Бақытты отбасы	2%	≥10%	до 20 лет	до 15 млн тг	Многодетные, сироты, инвалиды
Наурыз/Отау	9% (от 7% для льготников)	≥20%	до 19 лет	36/30 млн тг	Без жилья 5 лет
Жаңа баспана	3,5–5%	накопление 50%	до 25 лет	до 100 млн тг	Вкладчики Отбасы банка
Свой дом	6–7% (до 3,5–5% при накоплении 50%)	≥20%	до 25 лет	до 100 млн тг	Вкладчики Отбасы банка
Ұмай (женская ипотека)	14,4 → 3,5–5%	15–20%	до 25 лет	до 50 млн тг	Женщины с офиц. доходом
JAÑA ипотека (БЦК)	3,5%	≥20%	до 15 лет	до 100 млн тг	Жильё у застройщиков
Партнёрская ипотека (Altyn Bank)	0,1%	≥20%	до 20 лет	до 175 млн тг	Через партнёрских застройщиков
Вторичный рынок (Отбасы банк)	3,5–10%	≥20%	до 25 лет	до 100 млн тг	Без залога
Нурбанк (Нур Шанырак)	8%	≥10%	до 20 лет	до 70 млн тг	Вторичка с залогом

Макроэкономические условия: влияние ставок и политики

10 октября 2025 года Национальный банк Казахстана повысил базовую ставку сразу на 1,5 процентных пункта — до 18%. Регулятор объяснил решение ускорением инфляции до 12,9% в сентябре и повышением прогнозов экспертов. В пресс-релизе отмечалось, что для стабилизации цен может потребоваться дальнейшее ужесточение политики. Базовая ставка служит ориентиром для банков при установлении условий по кредитам и депозитам, поэтому её рост приводит к удорожанию займов и повышает доходность вкладов.

Одновременно Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) перенесло введение максимальной эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) 20%: предельная ставка по ипотеке осталась на уровне 25% как минимум до 1 июля 2026 года. Это решение должно сохранить устойчивость банковского сектора и предотвратить сворачивание ипотечных программ. Жёсткая монетарная политика и высокая инфляция делают рыночные продукты менее доступными для обычных заёмщиков и усиливают ценность льготных программ.

Структура ипотечного рынка: роль банков и государственных программ

Отбасы банк занимает доминирующее положение с долей 65–70% всех новых ипотечных выдач. В 2024 году в Казахстане было совершено 440 тысяч сделок купли-продажи недвижимости, из которых ипотекой было охвачено 124 тысячи сделок — около 30%. Коммерческие банки существенно сократили собственные продукты из-за роста ставок. Крупнейшие банки (Freedom Bank, БЦК, Евразийский банк, Halyk, Altyn Bank) предлагают мероприятия по программам 7-20-25 и партнёрским продуктам.

Большинство коммерческих ипотек фактически субсидируются застройщиками. «Чистая» ипотека коммерческих банков (без субсидий) составляет всего 8–9% от всего ипотечного рынка, или чуть более 2% от общего объёма всех сделок. Эта структура объясняет, почему приостановка выдачи ипотеки крупнейшими коммерческими банками в октябре 2025 года не оказала существенного влияния на рынок. Исключение составили Freedom Bank и Отбасы банк, которые продолжили выдачу ипотечных кредитов.

Ключевые особенности массовых и нишевых программ

Госпрограммы (7-20-25, Бақытты отбасы, 2-10-20, Наурыз/Отау) предлагают лояльные ставки, приоритетные категории и длительные сроки, но требуют подтверждения статуса — очередь, отсутствие жилья, накопления. Программа «Жаңа баспана» и «Свой дом» рассчитаны на вкладчиков Отбасы банка с крупными накоплениями — эти продукты дают минимальную ставку при накоплении 50% стоимости жилья.

Женская ипотека «Ұмай» предназначена только для женщин с официальным доходом. Наурыз/Отау и Жаңа баспана предполагают обязательное отсутствие жилья у заявителя в течение последних пяти лет. Программа «7-20-25» остаётся самой известной государственной программой и будет действовать в 2025 году, хотя её финансирование ограничено 100 млрд тенге в год. Условия стабильны: ставка 7%, первоначальный взнос от 20%, срок до 25 лет, а максимальная стоимость квартиры зависит от региона: 25 млн тенге для Алматы и Астаны, 20 млн для Караганды и Туркестана и 15 млн тенге для других областей.

Коммерческие и партнёрские предложения: где ставки ниже?

Некоторые банки (БЦК, Altyn Bank) реализуют партнёрские продукты: при покупке у определённых застройщиков ставка может быть снижена до 0,1%, однако стоимость жилья часто выше рыночной, а выбор ограничен. На вторичном рынке наименьшие ставки сохраняются в Отбасы банке (от 3,5%), в коммерческих банках — не ниже 17,2–19,5%. Строгие требования к залогам и первоначальным взносам характерны почти для всех рыночных продуктов.

По данным портала Finance.kz, на 30 октября 2025 года в Казахстане доступно более 24 предложений от 15 банков со ставками от 0,1% до около 25%, минимальный первоначальный взнос — 10%. Разброс условий огромен. В сентябре-октябре многие банки временно приостанавливали выдачу ипотеки из-за роста ставок, но льготные и партнёрские программы продолжали работать.

Сравнение затрат по ипотеке: пример расчёта

Показатель	Значение
Стоимость квартиры	20 000 000 тг
Первоначальный взнос (30%)	6 000 000 тг
Срок (лет)	20
Ставка по кредиту	7%
Ежемесячный платёж	108 500 тг
Общая переплата	12 040 000 тг

Даже при льготной ставке общая переплата может превысить половину изначальной стоимости жилья. Это подчёркивает необходимость внимательного анализа условий кредита. При выборе ипотеки важно учитывать не только номинальную ставку, но и срок, наличие комиссий, страхование и возможность досрочного погашения.

Дополнительные расходы и цифровые сервисы

При оформлении ипотеки стоит закладывать возможные расходы на страхование жизни и недвижимости, оценку недвижимости, комиссию за выдачу средств и банковское обслуживание, нотариальные услуги. Иногда банки требуют плату за выдачу ипотечных средств или за управление кредитом. Некоторые банки (Отбасы банк, БЦК) предлагают цифровые сервисы: онлайн-заявка, очередь, мобильные приложения для отслеживания накоплений и подачи заявки облегчают процесс получения жилищной программы.

Отбасы банк предлагает онлайн-очередь на программу «7-20-25» и мобильные приложения для отслеживания накоплений и подачи заявок. Некоторые банки, такие как БЦК и Halyk, готовы выдать ипотеку без подтверждения дохода, но требуют больший первоначальный взнос (до 50%) или дополнительный залог.

Региональные и сегментные различия ипотечного рынка

В 2025 году активность сосредоточена в мегаполисах — Алматы и Астане, где поддержка происходит за счёт миграционных потоков и льготных кредитов. Мегаполисы демонстрируют рост цен на 5–7% до конца 2025 года и увеличение сделок на 10–12% к 2024 году. В регионах — стагнация, спрос на вторичное жильё ниже, сделки и цены снижаются (–3–5%). В июле 2025 года количество сделок с жильём по Казахстану в среднем выросло на 20% по сравнению с июнем, а в Алматы увеличилось на 27,2%, что подтверждает концентрацию активности в крупных городах.

Эксперты прогнозируют коррекцию цен на новостройки до 15% и стабилизацию или умеренное снижение на вторичном рынке к 2026 году. Ермек Мусрепов, глава Казахстанской федерации недвижимости, прогнозирует умеренное снижение цен на новое жильё на 10–15% при условии, что базовая ставка не снизится в 2025 году. На вторичном рынке давление будет сильнее: ожидается снижение цен на 10–20% в большинстве регионов. Исключение составят редкие проекты в премиум-сегменте и комплексы с высокой энергоэффективностью.

Однако Лев Тетин, эксперт рынка инвестиций и недвижимости, даёт более оптимистичный прогноз: по его мнению, рост стоимости квадратного метра в 2026 году может превысить 20% из-за влияния налоговых изменений и сокращения предложения. В Алматы средняя стоимость квадратного метра может вырасти с 780 тыс. тенге до более чем 900 тыс. тенге, в Астане — с 590 тыс. до 700 тыс. тенге.

Государственные меры поддержки и перспективы развития

16 октября 2025 года правительство объявило об увеличении объёма льготного ипотечного кредитования до 500 млрд тенге по программам «Наурыз» и «Наурыз-Жұмыскер». Также возобновлена программа «Әскери баспана», позволяющая ежегодно обеспечивать жильём около семи тысяч семей военнослужащих. Планируется заключение офтейк-контрактов с застройщиками с фиксированием цен на жильё на три года.

Эксперты отмечают важность создания механизма секьюритизации ипотеки и перехода к стимулированию долгосрочных накоплений вместо субсидий. Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана, указывает на необходимость развития и запуска секьюритизации ипотек, а также налогового стимулирования долгосрочных накоплений вместо акцента на субсидии.

Перспективным направлением остаётся «зелёная» ипотека, ориентированная на энергоэффективные дома. Отбасы банк реализует «зелёную ипотеку» для энергоэффективных новостроек: первоначальный взнос от 20%, максимальная сумма 50 млн тенге, срок до 25 лет. Покупатель может приобрести только жильё в жилых комплексах, прошедших сертификацию по стандартам ÖMİR/BREEAM/LEED. Также обсуждается запуск исламской ипотеки без процентных выплат: по оценкам финансистов, около 1,5 млн казахстанцев заинтересованы в шариатских продуктах.

Глоссарий основных терминов и программ

Базовая ставка: Ключевая ставка Национального банка, определяет стоимость кредитов и депозитов в экономике (18% с октября 2025).
ГЭСВ: Годовая эффективная ставка вознаграждения: включает все расходы по кредиту, максимальный лимит — 20%.
Отбасы банк: Крупнейший ипотечный банк Казахстана, реализует льготные программы и накопительные продукты.
Жаңа баспана: Ипотека для вкладчиков с накоплениями не менее 50% стоимости жилья, льготная ставка.
Наурыз/Отау: Объединённая государственная программа для граждан без жилья в течение последних 5 лет.
Ұмай (женская ипотека): Специальная программа для женщин с пониженной ставкой после накопления 50%.
Зелёная ипотека: Кредитование покупки сертифицированных энергоэффективных домов.
Секьюритизация ипотеки: Механизм превращения ипотечных кредитов в ценные бумаги для привлечения долгосрочного финансирования.

FAQ: ипотека и жилищные программы в Казахстане 2025

Какая ставка по самым доступным ипотечным программам в 2025 году?: 2% — по программам «Бақытты отбасы», «2-10-20», если заёмщик относится к льготной категории.
Что такое накопительная ипотека Отбасы банка?: Это продукт, для которого требуется накопить часть стоимости жилья на депозите (обычно 50%) для получения минимальной ставки.
Какие банки предлагают программу 7-20-25?: Народный банк (Halyk), БЦК, Евразийский банк, Freedom Bank, ForteBank, Altyn Bank, Bank RBK.
Доступна ли женская ипотека в Казахстане?: Да, программа «Ұмай» для женщин с официальным доходом и сроком до 25 лет, с понижением ставки до 3,5–5% при накоплениях.
Сколько можно взять в ипотеку на новостройку?: До 100 млн тенге — по ряду продуктов Отбасы банка или БЦК; до 175 млн тг по партнёрским программам Altyn Bank.
Есть ли особые условия для вторичного жилья?: В Отбасы банке — ставка от 3,5%, без залога; у коммерческих банков — ставки и требования гораздо более жёсткие.
Что такое ГЭСВ и почему она важна?: ГЭСВ — это годовая эффективная ставка, включающая все расходы (проценты, комиссии и страхование).
Какие перспективы снижения ставок в 2025–2026 годах?: При высокой базовой ставке и инфляции краткосрочного снижения ставок не ожидается; рассчитывать стоит в первую очередь на госпрограммы и накопительные продукты.